神奈川県の一級建築士事務所が行っている「内覧会同行（立会い）検査」
住宅引き渡し後のトラブルを防ぐ上でも重要な住宅内覧会。
近年の戸建住宅（主に建売住宅）＆新築マンションの内覧会の実状！
住宅・マンション購入は大半の人にとって人生で一度の機会であることが多いものです。
そういう意味で、「住宅・マンションの内覧会」を体験することも初めてなのも当然のこと
であり、また内覧会そのものの意味・内容などをあまり自覚していないというのも、ある意味当たり前
なのかもしれません。
ただ、近年「内覧会の重要性」が増していることは、ぜひ認識しておいていただきたいと思います。
近年日本の住宅事情として、懸念要素ともなっているのが、大半の住宅物件が「完成前販売」となって
いるということ。マンションはもちろんのこと、「建売戸建住宅」においても、年々完成前販売傾向が
高まってきているのです。
本来、一生の財産となる「住宅」は、実際に出来上がった住宅を見極めた上で購入すべき対象なんですよね。
購入者側にとっては、それが最もリスク軽減に繋がる望ましい有り方なのです。しかし、近年
では、完成させた住宅を見ていただいた上で販売するからこその「建売住宅」なのですが、建売とは名ばかりの
、工事前段階で住宅販売をしてしまう（売買の予約契約）といった方法が増えてきているのです。
これは、あくまで販売者側が売れ残りのリスクを無くすための方法なんですよね。売り手側の論理によって、
購入者側のリスクが拡大、購入者側の利益が棄損されているとも言えるのです。
本来は、完成された住宅を内覧し、仕上がり状況に不具合を感じたり、多少でも納得がいかない要素があれば、
購入しなければ良いだけの「建売住宅」なのですが・・。施工前に仮契約をしてしまうことによって、
完成時に不具合があったり、納得が出来ない仕上がり状況があったとしても、購入キャンセルする
わけにはいかないのが実情です。そう、住宅完成時にしっかりと住宅の不具合・不備・施工不良などの有無を
見極めることの重要性が高まっているのです。このような、住宅事情があるからこそ、「住宅内覧会同行検査」
の需要が年々拡大傾向となっていると考えられるのです。
近年行われている内覧会の仕組み・流れ（概要）「新築マンション編」。
新築マンションの内覧会は、「売主」「施工業者」によってそれぞれやり方・内容が少しずつ
異なっています。共通した流れとしては、受け付け終了後に「内覧会手順の簡単な説明」が
あります。次に「宅配BOX及びメールBOXに関して利用上の説明」が行われ（無いケースも有り）、
その後、「住戸内部の内覧（チェック）と完了後の指摘事項の確認（書類作成及び他契約書など
の内容変更事項の説明などもあります。）」となります。
ここまでで基本的な内覧会は終了。その後「共用部（自転車置き場など）の案内・説明（無いケースも有り）」が
あって、「インテリアなど生活関連業者の売り込み説明（省略できるものも有り）」がなされ
るといった流れとなっています。ここで、注視しておきたいのが「住戸内内覧の仕方の違い」。
大まかに分類すると次の3種類（3つのパターン）が存在しています。
１）販売担当者（販売代理店の担当者）＆施工担当者が同伴する内覧。
売主担当者（主に販売代理店の内覧担当者）と施工担当者（内覧会の担当）が購入者に同伴する形で住戸
内覧を行うパターンです。この方式が購入者側にとっては最も望ましいものとなります。
売主側から「契約状況（仕様など）の確認」と基本的な「住宅設備及び住戸内部の利用上のポイント」など
の説明があります。その上で、購入者による住宅チェック（キズ・汚れなど）を開始、指摘があがった事項
は施工担当者がしっかりとチェックシートに記載して、全部見終わった段階で内覧完了となります。
２）施工担当者のみが住戸内へ同伴する内覧。
大手ディペロッパー物件を除くと最も多い内覧会形式が「施工担当者のみが住戸内へ同伴する内覧」です。
施工担当者から「仕様の確認（色・オプションの有無など）」
がなされます（物件によって説明が無いケースもあります）。
ここで施工業者による違いが出てくるのが「簡単な住宅設備に関する説明」の有無。
大半は、各専門業者からの説明（防犯と浄水器及びディスポーザーなど）も含み、簡単な住宅設備の使い方
などの説明がなされます。ただし、これらの説明がまったく無いケースも一定割合存在しています。
３）住宅購入者のみが住戸内覧を行う内覧。
施工担当者が住戸まで案内してくれますが、住戸内の内覧は購入者のみで行うパターンです。
住戸内部に関する主な説明も原則なし。その後、なんのサポートも無いまま、購入者が
自由に住戸内を見て回る形で住宅チェックとなります。指摘事項があった場合には、規定の用紙
（チェックシート）に指定された方法で購入者自身が記載することになります。
（実際には記載方法などの説明が
わかりにくいので困惑する人も多くいるのが実情です。）チェックが完了したら、書類を持って打ち合わせ会場
（エントランスなど）へ持参。施工担当者へ指摘内容をひとつひとつ説明する形で「内覧指摘
事項の指示書（契約書）」を作成し、内覧完了となります。
いかがでしょう・・同じ内覧会といっても、まったく内容が異なると思いませんでしょうか。正直
私としては、「物を販売する」という観点から考えれば「1」の内容であるのが当たり前だと思っています。
以前に比べるとかなり進歩はありますが、それでもまだまだ「住宅の販売」業界は説明不足である
ことをもっと強く認識する必要があるように思います。
実状、感覚的な話しではありますが、「1」の対応を取っている売主は全体の”20％程度”でしょうか。
現在、大手ディベロッパーが取り扱っている物件では、ほとんど「1」の対応となっています。
大手以外の売主物件の大半が「2」の対応。「3」の対応は、名の知れた施工業者では「長谷工」のみ
で、その他小規模な施工業者がこのパターンとなっています。
■新築マンション内覧会同行（立会い）検査の特集はこちら！
近年行われている内覧会の仕組み・流れ（概要）「建売戸建住宅編」。
正直、「マンション内覧会」と比較すると、まだまだ不十分な内容となっているのが「建売一戸建て」の内覧会
です。建売一戸建て住宅の場合には、売主サイドとして「不動産業者・販売仲介業者」が間に入っているケースが
多くなっています。不動産・販売仲介担当者の多くは、不動産売買に関する知識は豊富でも「住宅構造・機能など」
に関する知識が乏しいのが実状です。ゆえに、住宅内覧会では「施工業者（工務店）」が同伴担当する
こととなっています。その工事現場の担当者が内覧会担当者となってくれるケースが多いわけですが、
基本的に『人の問題』で内覧会対応に大きな違いが生まれてきます。
仕事経験の浅い・深い・長さによって、わりと詳細な説明
もできる人もいれば、まったく説明もできない人もいるわけです。
大半のケースで、能動的に施工担当者から説明は無いものと考えておいたほうがいいかもしれません。
原則、積極的に購入者側から様々な要素に対して、質問する形で説明を受ける姿勢を持っておくこと
が大切ではないかと思います。
ですから、原則一戸建ての内覧会は、購入者で自由に中身を見て確認してくださいといったパターンが
多いのが実情です。
■新築一戸建て住宅内覧会同行（立会い）検査の特集はこちら！
