※建売住宅※内覧会同行サービス！【現役一級建築士】のチェック

同じ”住宅内覧会”といっても「新築マンション内覧会」と「戸建て建売住宅内覧会」では、 傾向が大きく異なるのが実情です。それは住宅開発・販売をしている売主（ディベロッパー） の特性（企業規模など）に大きな違いがあるからなのです。

基本的に、「新築マンション」を手がけている売主（ディベロッパー）の場合、「企業規模が大きく」「住宅を供給すること に関する理念をしっかり有している」傾向があります。

対して、「新築建売住宅（戸建て）」においては、多彩な売主が存在。その大半が中小規模の企業です。

それゆえに、『施工管理体制』も「マンション」と「建売住宅」では、大きな違いあり、不具合・施工ミスの発生確率も「建売住宅」の ほうがはるかに高いものとなっています。

また、『住宅引き渡し後』の「アフター対応」にも大きな違いが。

実は、「住宅トラブル」は年々増加傾向で推移してきています。ひとつの指標を示すと・・。

上記グラフは、住宅に関するトラブルの相談窓口として日本全国からの問い合わせを一手に引き受けている、公益財団法人　住宅リフォーム・紛争処理支援センター「住まいるダイヤル」の相談件数推移を示したものです。

2016年度における新規相談件数は、30,163件（前年度比5％増）、其の内「新築等住宅に関する相談」は19,759件で、こちらも前年度比5％増となっているのです。

「新築住宅トラブルの相談件数」の「8割程度」が『一戸建て（建売住宅）』に関する相談。

「建売住宅」の場合は特に、「修繕が終わっていない段階でも引き渡しをしてしまう」といったケースが目立つのですが、『修繕なども含めて、すべての工事が完了。きちんと、住宅状態を確認してから、引き渡しを受ける』ことが必須となります。

いいですか？口頭だけで、「引き渡し手続きだけは、先にお願いします。修繕は、引き渡し後に行いますので」などと言われても、 法的根拠は一切ないんですからね。

法的には、「引き渡しを受ける＝この住宅で問題有りません。すべてを承知しました。」という意味となってしまうのです。

まあ・・実際、このことを安易に考えてしまう方が少なくないので、「引き渡し後の住宅トラブルが右肩上がりで増加」してしまっている わけですけどね。

建売住宅を購入する上で、あまり気にかけていない人もいるようですが・・・。 実際に居住する上ではとても大切な要素のひとつとなるのが、「建売住宅周辺の近隣との関係性」です。

”マンション”の場合は、基本的に大規模な開発となることから、計画着手前及び工事着手時に、 近隣居住者への”説明会”などが義務付けられている場合もあったりします。

義務とはなっていない 場合であっても、近隣住民への配慮が計画に盛り込まれることが多いのです。

対して、「建売住宅」の場合には、この”近隣地域への配慮（説明など）”がほとんど成されていない 物件も多数存在しています。

ある程度の開発戸数がある場合には、大規模開発として、近隣環境への 配慮がなされているケースが多くなりますが、”４戸以下”の建売住宅に おいては、近隣調整などがほとんど行われていない状況が多いんですよね。

もちろん、”マンション”の場合も近隣住民とトラブルとなった（良好な関係性を築くことができないまま 建設された）物件も存在していますが、マンションの場合には、購入前にそのような状況はかなり明るみに 出るもの。（事前に知る可能性が高い）その上、基本的には、多くの人が居住する形態となる”マンション” の場合、個人的に近隣住民から苦情を受けるといったケースは少ないものです。

対して、”建売住宅”は、本来「売主」に対して向けられるべき感情（近隣住民の不満など）が実際に 建売住宅を購入した、購入者（居住者）に直接向けられてしまうというケースが少なくないのです。

実際に住み始めてから、そのような近隣トラブルを抱えるようになっても、大抵後の祭り。せっかく、 手に入れた戸建て住宅での生活が・・とても不快なものとなってしまうことに。そうならないためにも、 購入前に、「建売住宅と近隣との関係」は可能な限り情報収集しておくことが大切となるのです。

「新築マンション」の場合は、概ねある程度の企業規模を有している売主（ディベロッパー）と なっています。

それゆえに、内覧会を通じて、見つかった”不具合””施工不良”に対しても、 企業格差はもちろんありますが・・・基本的に企業として、きちんと対処してもらいやすい傾向があります。

「建売住宅」においても、売主が「大規模住宅開発を手がけているような企業」の場合は、 ”マンション”の場合と同様に「不具合修繕の対応」は適切に行ってもらえる確率が高いもの。。

対して、売主が小規模・中規模企業であるときには、 「住宅の”出来・不出来”及び不良箇所の修繕対応など」がその物件を担当している工事監督及び 販売仲介している不動産担当者の技術・技能レベルによって、大きな差が生じる傾向があるのです。

もちろん、企業規模としては、とても小さな企業（売主）であっとしても、物件を担当した工事監督者 の技能が高ければ、”不具合・施工不良も少なく””見つかった施工不良・不具合に対する対応も しっかりとしている”ということを意味しています。

反面、物件を担当した工事監督者の技能が低ければ、 ”不具合・施工不良も多く””発見された不具合・施工不良に対しても、積極的な修繕を行わない （不具合を認めない）”といったケースが少なくないということなのです。

”建売住宅”の場合には、企業規模（知名度）に関わらず、ひとつひとつの物件ごとに、「不具合・施工不良の数」 及び「不具合・施工不良に対する対処の良し悪し」が異なるという認識を持った上で、住宅内覧会に 対峙する必要があるということなのです。

本来であれば、「常識的な要素」として、かならず守られなければいけないこと、だと思うのですが・・。

購入者のみ（主に建築士などの立会い同行をしていないとき）で内覧会をするときには、かならず その現場を担当した「工事監督者」と物件の仲介を担当した「不動産担当者」が内覧会当日に同席（同行） するかどうかを事前に確認しておくことが大切です。

”住宅”という高額な商品を販売するわけですから、「工事監督（工事担当者）」及び「不動産仲介担当者」 が内覧会に同席するのは当たり前（必須）のことなんですよね。これは”新築マンション”の場合であれば 「工事監督（担当者）」と「販売主」及び「販売仲介担当者」がかならず、現地に滞在しています。

しかし、残念ながら建売住宅の場合には、内覧会時に「工事監督（工事担当者）」だけしか同席しないケース が多いのが実情です。

建売住宅の場合には、「施工者＝販売主」となっていることもありますので、そんな ときには、「工事担当者」と「販売主」が同席しているものと考えていいかと思いますが、そうではないとき には、「販売主」が同席するケースは少ないのが実情ですので、その代理者である「不動産仲介担当者」は 内覧会に同席すべきなんですよね。 （酷いときには、工事担当者不在で、不動産担当者のみ同席という場合もありますが、それは論外と考えて おく必要があるかと思います。）

これは単に形式的な話として言っているわけではありません。

内覧会時に発見された”不具合・施工不良”に 対して、修繕要求をしたときに、施工業者（施工担当者）は、それを”不具合とは認めないとき” ”修繕方法を安易な形で済まそうとするとき”があるからなんです。

そんな時に、”建築士”を同行させていれば 最善なのですが（折衝・問題解決をしてくれますので）・・・。「不動産仲介担当者」がいるだけでも、 「施工者　VS　購入者」の一対一となってしまうよりかは、良いので。

＊ちなみに、「建築士」を内覧会に同行させていくことを先方に伝えると、「工事監督」は もちろんのこと、「仲介担当者」だけでなく「販売主（担当者）」も内覧会に出席してくるケースが あります。

こんなところにも、建築士を内覧会に同行させていくメリットが現れているのかもしれませんね

建売戸建住宅の多くが、少しでも経費削減したいという意味から、工期を厳しく設定する 傾向があります。

本来、その土地環境や自然環境及び季節などの要素に応じて、適切な工期を 設定していく必要があるのが建築工事というもの。しかし、営業面などの問題もあって、多少無理と 思えるような工期設定となっている物件が少なくないのです。

特に年度末（1月～3月）に完成予定となっている 建売物件は、その傾向が強まるもの。そんな物件では、信じられないような施工ミスや不具合が平気で 見逃されていたりします。

具体例などを正直、あげれば限がないほどなのですが・・例えば、上記写真のケースは「排水管の施工ミス」 です。

排水管は、きちんと定められた勾配が必要なのですが、上記は逆勾配といって、最終的な排水升に向かって 配管の高さが高くなっている状況です。たまたま、埋設前に私が発見・指摘できたので良かったのですが・・

この状況のまま埋設してしまおうとしていたことは、本当に不思議でならないんですけどね。でも、非常識 と思える出来事が存在するのが、建売住宅という要素である・・そんな認識を有しておく必要があるものと思っています。

このような不具合（施工ミス）は、専門家だからこそ発見・指摘できる要素も多々ありますので、住宅は一生に一度の 高価な買い物であることを考えれば、内覧会同行検査費用をかけて、専門家（第三者）に検査を依頼することは 必須とも言えるような気がしています。

実際に、戸建て住宅の内覧時に一定割合にして発見される不具合要素に関して、こちらの記事 戸建住宅（建売住宅）の内覧会時に見つかる不具合事例！ にて、事例を紹介していますので、ご参考にしていただければと思います。

「新築一戸建て住宅」は「新築マンション」と比較して、住宅機能的に確認する要素が多く存在しています。 基本的に目視できる範囲が対象となりますが、「給水・排水管状況」「外構（建物の外回り）」「基礎・躯体状況」などが戸建住宅では、確認対象となります。

実際、機能的な不具合などが存在しやすいポイントともなっています。 それゆえに、「新築マンション」と比較して「戸建住宅の内覧会検査」は、多少時間を要することをご理解いただければ幸いです。

新築一戸建て住宅の内覧会同行検査費用は、住宅規模（床面積）及び地域 によって変動がございます。下記に示している条件外の場合などございましたら、メール・ 電話にてご相談いただければと思います。

■内覧会同行検査に関するお問い合わせは、こちらのお問い合わせフォームより、ご連絡いただければと思います。

◇主なる「内覧会検査」対応地域
・東京都　・神奈川県　・埼玉県　・千葉県の一部地域（東京隣接エリア）
【費用】：下記料金に交通費などすべての費用が含まれています。
・￥59,400円（消費税込み）/100㎡未満の住宅
・￥64,800円（消費税込み）/100㎡以上～120㎡未満の住戸
＊120㎡以上の場合は、要相談。（個別に料金査定いたします。）

新築一戸建て住宅内覧会同行（立会い）検査に関するご相談＆ご依頼（お申込み）は、 下記宛に電話及びE-MAILにてご連絡をいただければと思います。お気軽にご連絡ください。

住宅内覧会同行（立会い）検査は、すべて私（事務所代表：榑林宏之）が対応させていただきます。 ご質問などもございましたら、私宛てにご連絡いただければ幸いです。

毎年「10月～12月」「1月～3月」は、内覧会同行検査の依頼が多くなる季節です。まずは、お早めに、 ”日時の空きがあるかどうか”だけでも、お問い合わせいただければと思います。

ちなみに、お問い合わせをいただいただけでは、予約とはなりません。費用のお振込みが完了・確認できた 時点で予約とさせていただいております。

＊会社名：バウムプランニング一級建築士事務所（BAUMPLANNING）
＊事務所代表：榑林　宏之（KUREBAYASHI　HIROYUKI）一級建築士240377

＊電話番号：044-953-6857　＊FAX：044-953-6853

＊メールアドレス：info@baumplanning.com

新築マンションの同行検査に関しては、こちら神奈川県の一級建築士がお届けする「新築マンションの内覧会同行検査」をご参照いただければと思います。

一戸建ての内覧会同行検査をご利用の方から、毎回メッセージを頂き、いつも励みにしております。最近、サービスをご利用いただいた方からの一部メッセージをご紹介させていただきます。

■※建売住宅※内覧会同行サービス！【現役一級建築士】のチェック
■建売戸建て住宅の内覧会時に実際に存在する「不具合・施工不良」要素について！！
■建売戸建て住宅の”不具合”は、大きな瑕疵ほど「何故（理由）」と「どうしてほしい（対処）」 をきちんと伝えないと修繕して貰えないこともあるので注意が必要！！
■建売住宅の土地が建設前にどんな状況（活用状況）であったかは最低限知っておく必要があるもの。
■既存戸建住宅の簡易チェック！「地震時など住宅に気になる損傷の有無簡易チェック」